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Baugenehmigung – das müssen Sie wissen

Für die Errichtung von Gebäuden unterschiedlicher Art und zum Teil auch für deren Erweiterung benötigen Sie meist eine Baugenehmigung. Was steckt dahinter?

Definition des Begriffs

Eine Baugenehmigung oder Bauerlaubnis ist der schriftliche Bescheid Ihrer zuständigen Baubehörde, dass Sie auf Ihrem Grundstück ein Bauvorhaben durchführen dürfen. Sie kann allerdings Auflagen enthalten, die Ihren Gestaltungsspielraum einengen. Sie ist zudem zeitlich befristet und mit der Entrichtung von Gebühren verbunden. Die Dauer der Gültigkeit wird von der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes festgeschrieben.

Wofür benötigen Sie eine Baugenehmigung?

Generell lässt sich sagen, dass Sie für fast jede Neuerrichtung, aber auch für Umbauten, Anbauten und Nutzungsänderungen eine Baugenehmigung benötigen. Es gibt in Deutschland jedoch kein bundesweit einheitliches Baurecht.

Private Bauvorhaben sind Sache der Bundesländer und werden von diesen rechtlich geregelt. So können in manchen Ländern auch kleinere Bauvorhaben wie Gartenhäuser, Carports oder Wintergärten genehmigungspflichtig sein, in anderen wiederum nicht. Am besten lesen Sie in der Landesbauordnung nach, welche Vorgaben für Sie gelten, oder Sie suchen den direkten Kontakt zu Ihrer zuständigen Baubehörde, um ganz sicherzugehen.

Wo bekommen Sie Ihre Baugenehmigung?

Die Bauerlaubnis erhalten Sie bei der Bauaufsichtsbehörde Ihres Bundeslandes bzw. Ihrer Gemeinde. Den Antrag können Sie nur mit Hilfe eines Architekten, Ingenieurs oder Bauunternehmers stellen. Die Behörde prüft dann Ihren Antrag und erteilt Ihnen die Genehmigung, sofern es keine Einwände gibt. Je nach Größe des Projekts dauert die Bearbeitung einige Wochen bis mehrere Monate.

Das Genehmigungsverfahren erfolgt in drei Schritten:

1. Die Behörde prüft die Vollständigkeit des Antrags und die planungsrechtliche Zulässigkeit Ihres Bauvorhabens.
2. Die Behörde kontrolliert, ob Ihr Bauvorhaben eventuell gegen das Bauordnungsrecht verstößt.
3. Im letzten Schritt wird geprüft, ob es gegen Ihr Projekt öffentlich-rechtliche Bedenken gibt. Ist dies nicht der Fall, wird Ihnen die Baugenehmigung erteilt.

Welche Unterlagen benötigen Sie?

Die erforderlichen Formulare für Ihren Bauantrag finden Sie normalerweise auf den Internetseiten Ihres zuständigen Bauamtes. Allerdings müssen Sie nicht nur die amtlichen Vordrucke korrekt ausfüllen, sondern auch noch weitere Dokumente und Unterlagen einreichen. Welche das sind, ist in der Bauvorlagenverordnung Ihres Bundeslandes geregelt. Sie können jedoch davon ausgehen, dass Sie die folgenden Unterlagen benötigen:

• einen Lageplan und eine Flurkarte
• Bauzeichnungen und eine Baubeschreibung
• Nachweise über die Statik, die Dämmung und den Schallschutz
• Belege zur Wasserversorgung und Entwässerung des Grundstücks
• Belege zur straßenmäßigen Erschließung

Auch in diesem Zusammenhang ist es empfehlenswert, dass Sie sich direkt bei Ihrer zuständigen Behörde informieren. So ersparen Sie sich im Zweifelsfall einiges an Zeit und Aufwand.

Können Sie auch ohne Baugenehmigung bauen?

In manchen Bundesländern können Sie ohne eine Erlaubnis bauen, wenn für Ihr Grundstück bereits ein qualifizierter Bebauungsplan existiert und Ihr Bauprojekt den dort festgelegten Vorgaben entspricht. Sie können dann eine sogenannte Genehmigungsfreistellung erhalten. Allerdings sind Sie als Bauherr und Ihr Architekt voll für die Einhaltung der geltenden Vorschriften verantwortlich. Den Antrag für die Genehmigungsfreistellung reichen Sie beim Bauamt ein.

Welche Kosten kommen auf Sie zu?

Die Kosten für eine Bauerlaubnis können variieren, denn Sie richten sich nach den gesamten Kosten Ihres Bauvorhabens. Grundsätzlich sollten Sie mit Kosten von rund 0,5 % bis 1 % der Gesamtbausumme rechnen.

Darin enthalten sind die Gebühren für die Genehmigung und das Honorar für den Architekten. Planen Sie also einen Hausbau für 250.000 Euro, wird die Baubehörde 1.250 bis 2.500 Euro von Ihnen verlangen. Bei kleineren Projekten fällt meistens eine Mindestgebühr von 100 oder 200 Euro an.

Was kann passieren, wenn Sie ohne Baugenehmigung bauen?

Grundsätzlich ist jede bauliche Maßnahme in Deutschland genehmigungspflichtig, wobei es aber Ausnahmen in manchen Bundesländern für kleinere Projekte gibt. Bei Verstößen drohen hohe Bußgelder bis zu 50.000 Euro. Im Extremfall kann die Baubehörde auch den Abriss eines „Schwarzbaus“ verlangen.