Bebauungsplan – was Sie als Bauherr darüber wissen müssen

Ein Bebauungsplan dient als Instrument der Raumplanung. In ihm wird die mögliche Bebauung für ein Gemeindegebiet rechtsverbindlich festgelegt.

Was genau ist ein Bebauungsplan?

Die Erstellung eines Bebauungsplans – auch als B-Plan bezeichnet – fällt in die Zuständigkeit der Gemeinden und Kommunen. Der Gemeinderat bestimmt dafür in einer Satzung, wie genau definierte Grundstücke städtebaulich genutzt werden dürfen. Für Bauherren bedeutet dies konkret, dass sie sich an die Regelungen und Vorgaben halten müssen.

Laut Baugesetzbuch (BauGB) sind Bebauungspläne stets aus dem Flächennutzungsplan bzw. dem vorbereitenden Bauleitplan zu entwickeln. Im Gegensatz zum Flächennutzungsplan, der für das gesamte Gemeindegebiet gilt, bezieht sich ein Bebauungsplan nur auf ein beschränktes Areal, zum Beispiel einen Ortsteil oder eine Gruppe von Grundstücken.

Ein B-Plan setzt sich in der Regel zusammen aus einer Planzeichnung, dem Teil A, sowie einem Textteil (Teil B). Weiterhin ist es zwingend gefordert, die Ziele, Zwecke und Auswirkungen eines Bebauungsplans zu begründen. Einen speziellen Teil stellt der zugehörige Umweltbericht dar.

Bebauungspläne dürfen von jeder Person eingesehen werden, zum Beispiel bei der Gemeindeverwaltung, beim Bauordnungsamt oder beim Stadtplanungsamt. Heutzutage werden sie meist auch im Internet veröffentlicht, um den Zugang zu erleichtern.

Welchen Sinn hat ein Bebauungsplan?

Das Grundgesetz räumt den Gemeinden ein Selbstverwaltungsrecht ein, weshalb auch die Planungshoheit in ihren Händen liegt. Sie dürfen aus diesem Grund rechtsverbindliche Satzungen erlassen, um ihre städtebauliche Entwicklung zu steuern. Den Rahmen dafür schafft das Baugesetzbuch. Weiterführende gestalterische Vorgaben sind in den Landesbauordnungen enthalten.

Das Baugesetzbuch listet zusätzliche Aspekte auf, die in die Bebauungsplanung eingehen sollen. Diese sind laut § 1 Abs. 5 BauGB:

  • eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung
  • die Erfüllung sozialer, wirtschaftlicher und umweltschützender Anforderungen
  • die Verantwortung gegenüber zukünftigen Generationen
  • eine sozialgerechte Bodennutzung zum Wohle der Allgemeinheit
  • die Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der örtlichen Bevölkerung
  • die Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt
  • der Schutz und die Entwicklung natürlicher Lebensgrundlagen
  • der Klimaschutz und die Klimaanpassung
  • der Erhalt und die Entwicklung der städtebaulichen Gestalt sowie des Orts- und Landschaftsbildes

Darüber hinaus muss ein Bebauungsplan die Ziele (§ 1 Abs. 4 BauGB) und Kriterien (§ 1 Abs. 6 BauGB) der Raumordnungsplanung berücksichtigen.

Welche Inhalte hat ein Bebauungsplan?

Bebauungspläne sollen einen einheitlichen Siedlungscharakter in einem abgegrenzten Gebiet gewährleisten und städtebaulichen „Wildwuchs“ verhindern. Deshalb sind in ihnen häufig selbst kleinste Details vorgegeben, von denen Architekten und Bauherren nicht abweichen dürfen. Mögliche Inhalte können sein:

  • Vorgaben zum Haustyp (freistehendes Einzelhaus, Reihenhaus, Doppelhaus, Mehrfamilienhaus)
  • Position des Gebäudes auf dem Grundstück
  • Anteil der bebaubaren Fläche
  • Zahl und Höhe der Geschosse
  • Gesamthöhe des Hauses
  • Abstand zu Nachbarhäusern
  • Dachformen, Dachneigung, First- und Traufhöhe
  • Farben und Materialien von Dächern und Fassaden
  • Versiegelungsumfang des Grundstücks
  • Anzahl von Pkw-Stellplätzen
  • Stellflächen für Mülltonnen
  • Grünanlagen und Spielplätze
  • Auflagen zum Denkmalschutz

Die drei Formen eines Bebauungsplans

Der Bebauungsplan einer Gemeinde kann in drei unterschiedlichen Formen vorliegen: dem einfachen, dem qualifizierten und dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan.

Einfache Bebauungspläne enthalten nur wenige Vorschriften, zum Beispiel über die Art der baulichen Nutzung. Sie bieten die größtmöglichen Gestaltungsspielräume.

Qualifizierte Bebauungspläne regeln zumindest die vier wichtigsten Gesichtspunkte einer Bebauung, und zwar:

  • die Art und Weise der baulichen Nutzung
  • das zulässige Maß der baulichen Nutzung
  • die Festsetzung überbaubarer Grundstücksflächen
  • die Verkehrsflächen vor Ort


Um eine Baugenehmigung zu erhalten, müssen diese vier Aspekte durch das Bauvorhaben eingehalten werden.

Vorhabenbezogene Bebauungspläne werden in der Regel von Investoren in Absprache mit der Gemeinde erstellt und enthalten Angaben für die Planung des Projekts und die Erschließung des Grundstücks. Der Investor muss dann die Planungs- und Erschließungskosten tragen und die Maßnahmen innerhalb einer vorgegebenen Frist durchführen. Im Gegenzug wird das Bauplanungsverfahren schneller abgeschlossen und die entsprechende Baugenehmigung in kürzerer Zeit erteilt.

Was passiert bei Verstößen?

Verstöße gegen einen Bebauungsplan können sehr teuer werden. Die zuständige Baubehörde darf Bußgelder erheben, einen Baustopp verlangen oder im Extremfall sogar einen Rückbau fordern.

Die Art und das Ausmaß von Sanktionen richten sich nach dem Umfang der Abweichungen vom B-Plan. Verstöße können auch nach vielen Jahren noch geahndet werden, deshalb sollte der Bebauungsplan für das Siedlungsgebiet auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie geprüft werden. Verfügt diese über Anbauten, die den Anforderungen nicht entsprechen, können diese ebenfalls erhebliche Probleme verursachen.

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